Vilniaus komercinio NT rinka išgyvena rekordinę vakansiją, o vidutinis išnuomojamo biuro ploto rodiklis per penkerius metus krito beveik 55 proc. „EIKA Development“ atstovas Giedrius Brūzgė apžvelgė šešias rinkos tendencijas, kurios šiemet formuoja sostinės komercinio NT pasiūlą ir paklausą bei keičia standartinio nuomininko sąvoką.
1. Vakansija – aukščiausiame lygyje nuo finansų krizės
Vilniaus biurų segmentas skirstomas į A (575 tūkst. kv. m) ir B (660 tūkst. kv. m) klasės biurus, kurių nuomojamas plotas nuo 2018-ųjų vidutiniškai augo atitinkamai 15 ir 7,5 proc. per metus. Vis dėlto, pastaraisiais metais kritusi paklausa lėmė nuolat augančią vakansiją, kuri, eksperto teigimu, 2026-aisiais gali pasiekti seniai matytas aukštumas. Nors procentine išraiška ji nesieks 2009 m. (po finansų krizės) fiksuoto antirekordo, tačiau laisvo biurų ploto kiekis šiuo metu yra reikšmingai didesnis nei tuomet.
„Šių metų pradžioje Vilniuje duris jau atvėrė vienas didelis A klasės verslo centras, o netrukus veiklą turėtų pradėti dar vienas, todėl tikėtina, kad šios klasės biurų vakansija artimiausiu metu priartės prie 14 proc. ribos. Nors šiuo atžvilgiu tai dar nėra Lietuvos antirekordas, bet prognozuojami 145 tūkst. kv. metrų neišnuomotų biuro patalpų bus istoriškai didžiausias skaičius“, – komercinio NT rinkos situaciją paaiškina „EIKA Development“ turto valdymo departamento direktorius Giedrius Brūzgė.
2. Verslai auga, bet biurai traukiasi
„EIKA Development“ duomenimis, vidutinis išnuomoto biuro plotas Vilniuje per penkerius metus sumažėjo beveik 55 proc. – nuo 930 kv. metrų 2020 metais iki 425 kv. metrų 2025 metais. Tačiau šie skaičiai nereiškia šalies verslams prasidėjusio sunkmečio, o priešingai – atskleidžia apgalvotus kaštų valdymo sprendimus ir efektyvius optimizavimo procesus.
„Matome tendenciją, kad didžiosios telekomunikacijų įmonės ir bankai susimažina savo patalpų plotus, nes dalis jų komandos dirba nuotoliu. Taip verslai toliau auga, darbuotojų skaičius nesikeičia, bet patalpų poreikis mažėja. Rinkoje taip pat pastebime vadinamąją paslėptą vakansiją – atvejus, kai dalis jau išsinuomoto ploto perleidžiama subnuomai. Nors tikslią tokių atvejų apimtį įvertinti sudėtinga, akivaizdu, kad tai prisideda prie bendros situacijos rinkoje. Be to, mažėjant vidutiniam sandorio plotui, prioritetu tampa kokybė – verslai ieško ergonomiškai išplanuotų patalpų, kreipia daugiau dėmesio į pastatų tvarumą ir papildomas ten teikiamas paslaugas ir naudas“, – sako G. Brūzgė.
3. Lankstumas kyla prioritetų sąraše
2026-ųjų pradžioje naujų nuomos sandorių skaičius sostinės biurų rinkoje išlieka stabilus. Visgi, NT eksperto teigimu, nuomininkų elgsena rodo didesnį atsargumą – sprendimai priimami lėčiau, vis dažniau vertinant ne tik patalpų kainą, bet ir ilgalaikę jų naudą verslui.
„Rinkoje šiemet fiksuojama besitęsianti pastarųjų metų tendencija: biurų nuomininkai aktyviai domisi nuomos sąlygų lankstumu, patalpų pritaikomumu, bendru pastato valdymo lygiu bei galimybėmis prisitaikyti prie kintančių verslo poreikių ar politikos“, – pastebi „EIKA Development“ atstovas.
4. Palankesnis metas pokyčiams
G. Brūzgės teigimu, komercinio NT vystytojams ir investuotojams esama situacija kelia iššūkių, bet nuomininkams šis laikotarpis tampa proga įsivertinti savo poreikius ir pasigerinti darbo aplinkos kokybę. Verslai naudojasi laikina situacija ir aktyviau planuoja perkelti komandas į naujas lokacijas.
„Naujo ploto ieškantiems verslams šiandieninė rinkos situacija suteikia daugiau lankstumo ir pasirinkimo galimybių. Tai – palankus metas plėstis ar atsinaujinti erdves labiau jas pritaikant prie organizacijos poreikių. Bet tai nesitęs amžinai. Tokiomis sąlygomis naujų projektų vystymas, bent jau A klasėje, yra sulėtėjęs. Labai tikėtina, kad šių metų antroje pusėje vakansija mažės ir tai tęsis kitąmet“, – pabrėžia NT ekspertas.
5. Kinta nuomininko paveikslas
Pastarųjų metų statistika taip pat atskleidžia nuomininkų struktūros pokyčius – tiek biuruose, tiek prekybos centruose vis didesnę nuomojamo ploto dalį užima paslaugų sektoriaus verslai, dėl to pamažu kinta tipinio nuomininko samprata. Kai kuriuose naujuose komerciniuose projektuose paslaugas tiekiantiems verslams jau tenka net iki 60 proc. ploto.
„2026 m. pradžioje aktyviausiais biurų ir prekybos centrų patalpų nuomininkais išlieka medicinos ir gydymo įstaigos, sporto klubai bei švietimo įstaigos. Skaičiuojama, kad tokie „nestandartiniai“ nuomininkai šiandien sudaro iki 15 proc. Vilniaus naujų biurų ploto. Pastatų pritaikomumas įvairiems verslams tampa svarbiu konkurenciniu pranašumu rinkoje“, – teigia G. Brūzgė.
6. Viešasis sektorius kelia sparnus
Biurų pastatams palaipsniui tampant ne tik darbo, bet ir socialine bei paslaugų erdve, rinkoje fiksuojama dar viena auganti tendencija – tai viešojo sektoriaus įmonių perėjimas į privačių verslų valdomus verslo centrus. Tokių pavyzdžių Vilniuje kasmet vis daugiau.
„Išvysti biuro pastate įsikūrusią kliniką, privačią mokyklą ar darželį jau nieko nestebina, bet noriu pasidžiaugti, jog nuomininkų gretose vis dažniau sutinkame ir viešojo sektoriaus įmones. Viešasis sektorius persikelia į modernesnes darbo erdves, kurios labiau atitinka tiek jų veiklos poreikius, tiek augančius darbuotojų lūkesčius darbo aplinkai. Vilniuje turime puikių pavyzdžių – Lietuvos kariuomenę, Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnybą, Ekonomikos ir inovacijų ministeriją ar Vilniaus savivaldybės įmones. Tikiu, kad tai tik pradžia ir ši tendencija netrukus taps norma“, – priduria „EIKA Development“ atstovas.
