Už statybų tempus daug greičiau atsigavusi paklausa Vilniuje šiemet gali lemti bent 1,1 tūkst. statistinį naujų būstų trūkumą, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) konferencijoje „CORE“ kalbėjo NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis.
„Ober-Haus“ duomenimis, pernai Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 2.589 butus arba 47% mažiau nei 2023 metais. Toks skaičius buvo mažiausias per paskutinį dešimtmetį. Lėtus plėtros tempus pernai visų pirma lėmė NT vystytojų reakcija į 2022–2023 m. drastiškai sumažėjusius pardavimus: sekli rinka privertė didžiąją dalį plėtotojų sustabdyti naujas investicijas ar sulėtinti ankstesnių planų įgyvendinimą.
„Kadangi daugiabučių statybos dažniausiai trunka apie 1–2 metus, todėl 2024 m. fiksuojame istoriškai itin kuklų užbaigtų projektų skaičių“, – paaiškina R. Reginis.
Iš viso sostinės pirminėje rinkoje pernai buvo parduota ir rezervuota daugiau nei 3.100 butų – 43 proc. daugiau nei 2023 m. Kadangi Vilniuje pernai pardavimui buvo pastatyta beveik 2.600 butų, tai pasiūlos ir paklausos balansas šiek tiek pasislinko į pasiūlos trūkumo pusę.
R. Reginis atkreipia dėmesį, kad dalį lėtesnių statybų tempų lėmė ir augantys biurokratiniai trikdžiai, kuriuos, naujausios LNTPA apklausos duomenimis, vystytojai nurodo kaip didžiausią verslo iššūkį. Ir nors „Ober-Haus“ prognozuoja, kad šiemet sostinėje bus pastatyta apie 3.300 butų, net ir tokia pasiūla stipriai nusileis pastarojo dešimtmečio vidurkiui bei gali nespėti paskui sparčiau atsigaunančios rinkos poreikius.
„Pirminėje rinkoje pakankamai sparčiai augančios pardavimo apimtys rodo, kad pirkėjai sugrįžta į naujos statybos butų rinką ir daug drąsiau priima sprendimus dėl būsto įsigijimo. Tuo metu faktinės butų statybų apimtys vis dar išlieka žemame lygyje, ir jeigu šiais metais būsto paklausa išliks tokia pat aktyvi kaip ir 2024 m. pabaigoje ar 2025 m. pradžioje, tai šių metų antrojoje pusėje gali pasijusti ryškesnis būsto trūkumas“, – mano R. Reginis.
Tiesa, jis atkreipia dėmesį, kad bendrai vertinant pagrindinius Lietuvos didmiesčius, pastatytų ir parduotų naujų butų balansas pernai po trijų metų pertraukos iš esmės išsilygino, t.y. buvo pastatyta tiek, kiek rinkai ir reikėjo. Tačiau šiemet pasiūlos ir paklausos įtampa Vilniuje ir Kaune gali sustiprėti.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, pagal esamus pardavimų tempus Vilniaus pirminėje rinkoje 2025 metais galėtų būti realizuota apie 4.400 butų, o pastatyta apie 3.300. Vadinasi, iki idealaus paklausos ir pasiūlos balanso gali pritrūkti apie 1.100 butų.
„Toks trūkumas dar nėra kritinis, tačiau jis signalizuoja apie rinkai nepalankias tendencijas. Ir ypač būsto pirkėjams. Todėl svarbu, kad plėtotojai būtų pasirengę sureaguoti į sparčiau atsigaunančią rinką. O tai reiškia – pradėti aktyvesnes projektų statybas šiemet, kad bent jau nesijaustų būsto trūkumo 2026 ar 2027 m.“, – sako R. Reginis.
Jo vertinimu, 2024 metais nei pirkėjai, nei pardavėjai neturėjo ryškesnių derybinių galių, tad nebuvo ir didesnių kainų pokyčių. Bet jei dabartinės tendencijos tęsis ir jei naujo būsto pradės trūkti, plėtotojams atsiras paskata didinti kainas.
„Tačiau nepaisant teigiamų tendencijų būsto rinkoje, plėtotojai turi visapusiškai įvertinti rinkos poreikius ir galimybes: dar nesame fazėje, kai perkama bet kas už bet kiek“, – sakė R. Reginis.
Įtaka investuotojams
Įtampos būsto pasiūloje ir augantis plėtotojų noras didinti statybų tempus gali turėti įtakos investuojantiems į NT tiesiogiai ar per finansinius instrumentus, šias tendencijas komentavo sutelktinio finansavimo platformos „Röntgen“ vadovas Martynas Stankevičius.
Pasak jo, išsilaikant dabartinėms pardavimų tempo tendencijoms, tikėtinas kainų didėjimas ir, atitinkamai, mažėjanti investicinio būsto grąža. Kita vertus, nors palūkanos pastaraisiais metais mažėja visose skolos rinkose, augantys plėtotojų tempai rinkai turėtų pasiūlyti daugiau pradiniuose etapuose esančių projektų, kurių pelningumas atitinkamai didesnis nei tų projektų, kurie jau yra baigiamosiose stadijose.
„2022-2023 m. būsto segmento sulėtėjimą netiesiogiai jautė ir platformų investuotojai: jiems buvo siūloma refinansuoti jau užbaigtus daugiabučius pardavimo etapui pratęsti. Investuotojų naudai įkeistas užbaigtas turtas leisdavo vystytojams skolintis sąlyginai mažesnėmis palūkanomis ir padėjo išlaikyti žemesnius finansavimosi kaštus sudėtingesniu metu. Dabar, vėl sugrįžtant turto paklausai ir įsibėgėjant NT pardavimams, jau matome didelį plėtotojų aktyvumą vystant naujus ar atnaujinant anksčiau pristabdytus projektus. Tai lemia ir augantį vystytojų finansavimosi poreikį projektams, kurie dar yra itin ankstyvose, pvz. projektavimo darbų stadijose, įkeičiant investuotojams vertingus sklypus ir siūlant už paskolą didesnes palūkanas investuotojams. Atsigaunanti būsto rinka investuotojams yra naudinga tiek dėl naujų investicinių galimybių, tiek dėl turto likvidumo, tačiau norėtųsi palinkėti, kad visas šis ekonominis aktyvumas nestrigtų pernelyg sudėtingame statybų reguliavime“, – sakė M. Stankevičius.
„Röntgen“ vadovo vertinimu, nekilnojamasis turtas artimiausioje perspektyvoje išliks patrauklia turto klase, o auganti paklausa būstui ir atitinkamai didėjantis vystytojų aktyvumas visų pirma kuria galimybes tiems, kas skolina lėšas pradiniams vystymo etapams.
„Kiekvienam NT projektui reikia finansavimo, o mažėjančių bazinių palūkanų fone šiandien matome daug naujai pradedamų ar įsibėgėjančių būsto projektų, tradiciškai siūlančių aukštesnes grąžas. Nesikeičiant išorinėms aplinkybėms ir pagrindinėms ekonomikos prognozėms, šiandien kiekvienas galima prisidėti prie būsto rinkos atsigavimo ir iš jo uždirbti“, – teigia M. Stankevičius.
