Visi mes norime turėti jaukius namus, tačiau namų židinys yra ne tik atgaivos vieta, bet ir svarbus turtas. Todėl portalas Vilniaus kraštas nusprendė kartu su nekilnojamojo turto bendrovės Ober-Haus Vertinimų ir rinkos tyrimų departamento vadovu Sauliumi Vagoni apžvelgti kokia padėtis nekilnojamojo turto rinkoje vyravo 2018 m. ir ką naujo gali atnešti prasidėję 2019 m.
Kokia buvo bendra nekilnojamojo turto kainų tendencija Vilniuje ir Vilniaus rajone? Nekilnojamojo turto vertė kilo, o gal nežymiai krito? Jei taip, kuriuose mikrorajonuose ar gyvenvietėse buvo didžiausias pokytis, o, kuriuose mažiausias?
Žvelgiant į Vilniaus miesto kainų lygį per 2018 metus, tendencija buvo gan panaši su 2017 metais. „Ober-Haus“ duomenimis per 2018 metus butų kainos Vilniaus mieste kilo 3,0 proc., tuo tarpu, pavyzdžiui, 2017 metais šis kilimas buvo 3,8 proc., 2016 metais – 6,8 proc. Taigi kainos Vilniuje kasmet vis dar kyla, tačiau jų kilimo greitis (tempas) jau po truputį išsikvepia. Pagal atskirus pavienius rajonus ar gyvenvietes, deja, kainų pokyčių neskaičiuojame. Tačiau jei imti miesto regionus, tai galima pasakyti, kad centrinėje Vilniaus dalyje (Senamiestis, Centras, Užupis) bei prestižiniuose rajonuose (Žvėrynas, Antakalnis, Naujamiestis) kainos pernai (2018 m.) kilo kiek sparčiau nei atokiau nuo centro esančiuose miesto rajonuose, ar miesto pakraščiuose. Centre kainos ūgtelėjo iki 6 proc., o štai centro užribyje kilimas siekė apie 2 proc.
Kokia nekilnojamojo turto įperkamumo situacija šiuo metu? Ar jaunos šeimos yra pajėgios įsigyti būstą?
Analizuojant būsto įperkamumo situaciją, galima drąsiai teigti, kad bendri rodikliai (jei imti apibendrintus vidutinius skaičius apie miesto gyventojų pajamas, paskolų palūkanas ir NT kainų lygį) lyginant su 2017 metais keitėsi nedaug. Nors NT kainos Vilniuje kilo, kilo ir gyventojų atlyginimai. Ir tie kilimai vienas kitą atsvėrė: augančias kainas vijosi (kai kur net ir lenkė) ir augančios gyventojų pajamos. Tiesa, šiek tiek kilo ir būsto paskolų palūkanos. Štai Lietuvos bankas 2018 metų pabaigoje paskelbė, kad per metus būsto paskolų palūkanos išaugo 0,25 proc. punkto. Pagal Lietuvos banko statistiką 2017 m. spalį vidutinė metinė palūkanų norma siekė 1,99%, šių metų spalį – 2,24%. Toks augimas visgi nėra priežastimi, kad stabdytų gyventojų norą pirkti būstą už skolintas lėšas. Kokio dydžio palūkanos būtų rimtu būsto rinkos stabdžiu – atsakyti labai sunku. Matyt tokios, kurios viršytų 3%. Tad dabartinių palūkanų (arba jei jos ateityje pakiltų dar keliolika ar keliasdešimt procentinių punktų) nebūtų galima kaltinti įtakojant būsto perkamumo rodiklius. Auganti šalies ekonomika, kylantys gyventojų atlyginimai, optimistinės gyventojų nuotaikos – tai esminiai veiksniai, kurie kartu su žemomis palūkanomis pastaraisiais metais stimuliavo ir augino šalies didmiesčių būsto rinką. Šie veiksniai niekur nedings bei teigiamai įtakos šalies NT rinką ir 2019-ais metais. Taigi 2019-ieji metai kaip ir praėję 2018-ieji turėtų būti aktyvūs tiek butų, tiek ir namų pardavimų prasme – t.y. sandorių kiekis turėtų būti panašus į 2017 ir 2018 lygį. O aktyvi paklausa būstui lems ir stabilų arba net šiek tiek augantį būsto kainų lygį visuose šalies didmiesčiuose. Vienintelis dalykas, kuris galėtų išbalansuoti būsto rinką – jei 2019-aais metais pasaulį (arba bent tam tikrus Lietuvai įtakos turinčius pasaulio regionus) supurtytų kokia nors rimtesnė krizė, kuri turėtų ženklesnės įtakos ir mūsų šalies ekonomikai ar bent jau mūsų valstybės gyventojų lūkesčiams, kurie šiuo metu palyginus yra labai pozityvūs (tiek dėl savo ir šalies ekonominės padėties, tiek ir dėl nekilnojamojo turto rinkos). Nėra kitų rimtesnių priežasčių, kodėl įsibėgėjusi rinka turėtų stoti ar gręžtis atgal.
Tad labai tikėtina, kad jaunoms šeimoms šiemet būsto įsigijimo situacija nepalengvės. Tokia jau ta nekilnojamojo turto rinka visame pasaulyje: jei gyventojų pajamos auga – augs ir būsto kainos. Todėl laukti tokios situacijos, kad augant atlyginimams, būsto kainos pradėtų mažėti, praktiškai neįmanoma. Deja, kaip aukščiau rašiau, būsto kainos sumažėti gali tada, kai pradeda mažėti gyventojų pajamos ar augti nedarbas – žodžiu prastėti ekonominė aplinka. T.y. labai tikėtina, kad jei sulauksite kainų sumažėjimo – jūsų finansinė situacija (arba jos perspektyvos) galimai bus irgi prastesnė nei dabar…
Kokios nekilnojamojo turto rūšys buvo populiariausios 2018 m.? Kelių kambarių butai vyravo rinkoje? Ar matyti ryškių pokyčių, o galbūt išlieka ilgametės tendencijos?
Populiariausias, deja, yra mažesnio ploto būstas – 1-2 kambarių butai. Vidutinis naujos statybos butų plotas per paskutinius 10 metų sumažėjo apie 20 procentų. Jei prieš 10 metų vidutinis Vilniaus mieste statomų naujos statybos butų plotas buvo virš 60 kvadratinių metrų, tai šiuo metu šis skaičius yra apie 50 kv.m. Žmonių noras gyventi arčiau centro arba kituose aukštesnio prestižo rajonuose lemia, kad jie yra pasiryžę didesnę būsto erdvę išmainyti į geresnę jo lokaciją. T.y. nemažai pirkėjų renkasi mažesnio ploto (galima net tiesiai šviesiai įvardinti – „ankštesnį“) butą centre nei erdvesnį atokiau nuo centro. Nes ribota daugumos pirkėjų perkamoji galia visgi lemia tai, kad dvi kokybinės charakteristikos vienu metu: ir gera vieta, ir erdvus būstas dažnai tiesiog neįperkamos. Tad artimos ateities klausimas yra toks, ar kylant gyventojų perkamajai galiai (ir tam tikram didesnės gyvenimo kokybės poreikiui) ši mažo ploto (daugeliu atveju ir tikrai ankšto) būsto projektavimo ir statymo tendencija nestabtels? Ypač jei kalbame ne apie centrinę miesto dalį, o apie vadinamuosius „miegamuosius“ rajonus. Nes vienintelis dalykas verčiantis statytojus projektuoti, o pirkėjus pirkti mažus butus ir sublokuotus namus – ribota dažno pirkėjo piniginė.
Kokie pokyčiai įsiminė nuomos rinkoje?
Nuomos rinkoje Vilniaus mieste irgi kažkokių ženklesnių pokyčių per 2018 metus nebuvo. Nuomos kainos pernai augo kiek lėčiau nei pardavimo kainos: apie 2-3 proc. Ir ši tendencija tęsiasi jau kelis metus. Anksčiau buvęs (2011-2016 metais) spartus nuomos kainų augimas, kuris buvo spartesnis ir už pardavimo kainų pokyčius, dabar prislopo ir paskutinius kelis metus (2017,2018) pardavimo kainos augo šiek sparčiau nei nuomos kainos. Ir tai gera žinia nuomininkams – nemažai būsto pirkėjų yra investuotojai, kurie perka butus ne sau, o su tikslu juos išnuomoti. Taigi tokie pirkėjai didina pasiūlą nuomos rinkoje, o konkurencija tarp nuomotojų neleidžia nuomos kainoms sparčiau stiebtis į viršų. Netolimoje ateityje matyt pamatysime ir būsto plėtotojus pačius nuomojančius būstą nuomininkams. Čia turiu galvoje būsto nuomotojus ne pavienius fizinius asmenis, o apie bendroves (juridinius asmenis) valdančius visą daugiabutį namą, kurie mano supratimu, tikrai ras savo nišą ateities rinkoje. Anksčiau visų pirma tokius projektus stabdė ir nelygiavertė konkurencija su fiziniais asmenimis (skirtingas fizinių ir juridinių apmokestinimas, „šešėlis“ nemažoje rinkos dalyje ir pan.), o ir paklausos (potencialių nuomininkų) požiūris buvo skeptiškas į tokį produktą (daugiau paslaugų, patikimesnė, tačiau tuo pačiu ir brangesnė nuoma neviliojo anksčiau žmonių). Šiuo metu, kai Lietuvos didmiesčių gyventojų (ypač Vilniuje ir Kaune) pragyvenimo lygis ženkliai kyla – atsiranda (ir atsirastų) vis daugiau žmonių galinčių ir norinčių mokėti kiek aukštesnę nuomą (lyginant su nuoma iš pavienių fizinių asmenų), tačiau tuo pačiu gauti ir daugiau stabilumo (pasirašyti ilgesnės trukmės nuomos sutartį, mažiau bijoti, kad buto savininkas netikėtai persigalvos dėl nuomos sąlygų ir pan.), ir papildomų paslaugų (pastato ir būsto priežiūra vienose rankose, valymo, skalbimo, galbūt apsaugos ir kt. paslaugos). Anksčiau didžioji dalis būsto nuomininkų papildomas paslaugas ir didesnį nuomotojo patikimumą laikė nevertinga prabanga, už kurią neapsimoka mokėti. Šiuo metu, augant tiek gyventojų pajamoms, atvykstant vis daugiau darbo jėgos iš užsienio, tikrai susiformuos tam tikras nuomininkų segmentas, kurie norėtų rinktis būtent tokį nuomos variantą ne iš fizinio asmens, bet iš įmonės – brangesnį, bet patikimesnį ir su daugiau paslaugų.
Swedbank prognozuoja ekonomikos augimo sulėtėjimą 2019 m., daug kalbama apie ekonominės krizės tikimybę 2020 m. Ką patartumėte jau turintiems nekilnojamojo turto paskolas ir tiems, kurie planuoja jas įsigyti? Ar dabar verta imtis paskolą, ar verčiau palūkėti? Galbūt prognozuojate kainų kritimą?
Mano supratimu būsto pirkimo sprendimą reiktų sieti ne su ekonominiais ar NT rinkos ciklais (bandyti nuspėti būsto kainų ar palūkanų pokyčius – bandyti išlošti iš kainų kritimo ar kilimo), o sieti su savo asmeniniais (šeimos) poreikiais. Geriausia būstą pirkti tada, kai jo tikrai reikia ir kai radai tikrai sau tinkamą būstą, kuriame išties bus gera ir jauku gyventi. Į kurį grįžęs gali sau pasakyti, kad grįžai į savo tikrus namus. Jei pirkti būstą (net ir nelabai tinkantį ar patinkantį) vien iš noro „pagauti“ kuo patrauklesnę kainą arba atvirkščiai – nepirkti sau labai tinkamo būsto, nes norisi palaukti kol nukris kainos – manau nėra teisingas sprendimas. Retas (net patyręs NT ekspertas) gali nuspėti kainų svyravimus. Nebent šalies ekonomikos ir tuo pačiu NT rinkos tendencijos labai aiškios – tarkime šalis akivaizdžiai nesustabdomai ritasi į krizę – kaip tai buvo 2008-2009 metais, arba 2014-2018 metų laikotarpis, kai šalies didmiesčiuose vyko (vyksta) ekonominis pakilimas. Jei rinka daugiau ar mažiau stabili – vargu ar reikia bandyti išlošti 3 ar 7 proc. turto kainos perkant sau ne itin patinkantį būstą. Vis tiek dažniausia tokia investicija daroma ilgam. Ir jame teks ilgai gyventi – ir pergyventi galbūt ne vieną ekonominį ciklą. Taigi geriau gyventi būste, kuriame iš tiesų miela ir jauku gyventi. Vadinasi dabartinis metas pirkti būstą – tinkamas. Kaip ir tinkamas metas buvo ir 2 ar 5 metus atgal. Nelabai tinkamas būtų tik tuo atveju, jei matytumėte, kad šalį apėmė (arba tuoj apims) rimta krizė.
Dėkojame už įžvalgas.
Audris Narbutas
